Propunerea IULIUS pentru Constanța vizează transformarea fostei platforme industriale Oil Terminal într-o nouă destinație urbană, prin dezvoltarea unui proiect mixed-use de amploare, care să combine funcțiuni de retail, business, entertainment, gastronomie și spații verzi. Conceptul propus urmărește reconectarea unei zone importante a orașului cu comunitatea și crearea unui loc în care constănțenii și turiștii să poată petrece timp, nu doar să facă shopping. Proiectul ar aduce împreună magazine și branduri, restaurante și cafenele, spații pentru petrecerea timpului liber, zone verzi și facilități dedicate comunității, într-o dezvoltare gândită ca parte integrată a orașului (P).
Potrivit publicației Bursa, care a realizat o analiză ce a apărut în suplimentul „Retailul tradițional vs. retailul online”, viziunea vine într-un moment în care retailul traversează una dintre cele mai dinamice perioade din istoria sa recentă. Dacă, în trecut, succesul unui centru comercial era asociat în principal cu suprafața închiriabilă și cu atragerea unor branduri puternice, astăzi criteriile sunt mult mai complexe. Vizitatorii nu mai aleg o destinație exclusiv în funcție de oferta comercială, aceasta devenind mai degrabă o condiție de bază. Diferențierea se construiește prin experiențe, spații verzi, gastronomie, evenimente, entertainment și servicii integrate.
În acest context, mall-ul evoluează dintr-un spațiu dedicat în principal cumpărăturilor într-un proiect urban integrat. Oamenii vin pentru a lua masa, a socializa, a participa la evenimente, a petrece timp în aer liber sau chiar pentru a lucra, iar revenirea într-o astfel de destinație este determinată tot mai mult de experiența oferită și nu exclusiv de intenția de cumpărare.
Proiectele mixed-use reprezintă astfel una dintre cele mai importante direcții de dezvoltare ale pieței. Integrarea retailului cu birouri, spații verzi, restaurante, facilități culturale, servicii și entertainment contribuie la crearea unor fluxuri constante de vizitatori și la un model de dezvoltare mai rezilient, care nu depinde exclusiv de consum.
Acesta este modelul pe care IULIUS îl dezvoltă de peste un deceniu și care stă în continuare la baza investițiilor companiei. Pentru Constanța, compania propune adaptarea acestei viziuni la specificul unui oraș cu o puternică vocație turistică și comercială, printr-un proiect care să funcționeze pe tot parcursul anului și să devină o nouă destinație pentru comunitate.
Investițiile care modelează noua generație de retail
Conform Bursa, pentru IULIUS, direcția de a dezvolta proiecte mixed-use nu reprezintă o adaptare recentă, ci un model de dezvoltare construit în timp. Încă din 2012, când s-a inaugurat Palas Iași – primul proiect mixed-use de regenerare urbană din România –, compania a mizat pe integrarea retailului cu funcțiuni complementare, precum spații de birouri, zone verzi, restaurante, servicii și facilități dedicate petrecerii timpului liber. Conceptul a demonstrat că un proiect ce are la bază retailul poate deveni o destinație urbană și un punct de întâlnire pentru comunitate, nu doar un loc destinat cumpărăturilor.
Pornind de la această viziune, compania a investit constant în evenimente dedicate comunităților locale – de la concerte, expoziții, evenimente sportive, festivaluri de street food, recorduri mondiale, video mapping, show-uri de modă, etc -, în concepte noi de entertainment, spații de coworking în mall, în extinderea zonelor de food & beverage și, mai ales, în dezvoltarea unor spații verzi ample, care au devenit elemente definitorii ale proiectelor sale.
Parcurile amenajate de la zero în cadrul dezvoltărilor mixed-use nu sunt simple elemente de peisagistică. Ele funcționează ca adevărate spații publice, sunt utilizate zilnic de comunitate și au devenit unele dintre cele mai îndrăgite parcuri din Iași, Cluj-Napoca și Timișoara. Acest tip de investiție creează o relație diferită între proiect și vizitatori, transformând ansamblul într-o destinație frecventată inclusiv de persoane care nu au ca obiectiv principal cumpărăturile.
Însă, transformarea retailului nu poate avea loc fără investiții consistente și fără o viziune pe termen lung. În cazul IULIUS, dezvoltarea proiectelor pornește întotdeauna de la analiza nevoilor reale ale pieței și ale comunităților locale în funcție de oraș, nu de la obiectivul de a adăuga noi metri pătrați comerciali.
În prezent, compania are în derulare investiții de peste 1,45 miliarde de euro, aflate în diferite stadii de implementare. Portofoliul include remodelarea ansamblului Palas Iași, proiectul de reconversie urbană RIVUS Cluj-Napoca, dezvoltarea conceptului de retail de proximitate Family Market Tomești, proiectul de regenerare urbană propus pentru Constanța și modernizarea Iulius Mall Iași și Iulius Mall Cluj.
Aceste investiții au un numitor comun: adaptarea proiectelor la noul mod în care oamenii consumă, își petrec timpul liber și interacționează cu orașul.
Palas Iași – reinventarea unui proiect reper
Proiect etalon privind regenerarea urbană și dezvoltările de tip mixt, Palas Iași este printre cele mai performante destinații de shopping și de business din țară, dar și destinaţiile consacrate trebuie să evolueze permanent. „Ne dorim ca Palas să rămână relevant pentru generațiile viitoare. Pentru a realiza acest lucru, am inițiat un proces de reconfigurare, bazându-ne pe cunoștințele și expertiza noastră acumulate, cu un singur obiectiv: lumea și nevoile ei evoluează, iar noi trebuie să evoluăm odată cu ea. Deși proiectul este deja unul de succes, ne-am luat angajamentul de a-l dezvolta și mai mult. Prin acest nou concept, intenționăm să continuăm să susținem creșterea orașului natal al IULIUS”, spune Raluca Munteanu, Director de Dezvoltare IULIUS.
Ansamblul trece prin cea mai amplă remodelare de la inaugurarea sa, investiția de aproximativ 80 de milioane de euro având ca obiectiv transformarea experienței oferite vizitatorilor și consolidarea poziției proiectului în viitor.
Conceptul de remodelare, realizat împreună cu biroul Foster + Partners, va aduce: o nouă intrare principală în Atrium (clădirea principală a mall-ului), cu fațadă vitrată pentru o mai bună conexiune vizuală cu Palatul Culturii și prelungirea parcului în interior; zone de relaxare și socializare indoor, cu plante și mai multă lumină naturală, care vor transforma Atriumul într-un loc de petrecut timpul, nu doar pentru shopping; completarea spațiilor verzi cu zone interactive și facilități de joacă pentru copii; reamenajarea esplanadei din fața Teatrului pentru Copii și Tineret „Luceafărul” cu amfiteatru, vegetație și spații de socializare; suplimentarea suprafaței de retail a Palas Iași până la 80.000 mp, pentru a integra noi concepte ale brandurilor existente sau care vor intra în premieră în regiune; relocarea centrului de evenimente Congress Hall într-un spațiu nou, cu 4 săli și o capacitate de până la 1.000 de persoane; punerea în valoare a vestigiilor din anii `60, redescoperite în timpul edificării ansamblului Palas Iași, din laterala Palatului Culturii. Practic, investiția nu urmărește doar modernizarea unui centru comercial performant, ci pregătirea acestuia pentru următoarea generație de consumatori.
RIVUS – un nou model pentru retailul regional și național
Tot Bursa relatează despre cel mai amplu proiect de reconversie urbană aflat în dezvoltare în România, care aparține IULIUS și Atterbury Europe – RIVUS, rezultat al unei investiții de peste 550 de milioane de euro. Dezvoltat pe amplasamentul fostei fabrici Carbochim, care a fost relocată, retehnologizată, iar joburile au fost păstrate integral, proiectul transformă 14 hectare de teren industrial într-un ansamblu mixed-use după un concept al biroului internațional de arhitectură UNStudio, recunoscut pentru proiectele sale sustenabile și pentru integrarea dezvoltărilor în contextul urban.
Componenta comercială a proiectului este una impresionantă, cu aproximativ 142.000 mp de suprafață închiriabilă și peste 400 de magazine, ceea ce va transforma RIVUS în cea mai mare destinație de retail din România. Peste 20% dintre aceste spații vor fi ocupate de antreprenori locali, completând o ofertă concepută să aducă împreună branduri relevante pentru comunitatea clujeană. Însă amploarea proiectului nu este dată doar de dimensiunea sa, ci de modul în care retailul este conectat cu restul funcțiunilor pentru că va include și spații de birouri, zone de entertainment, servicii, un parc de 52.000 mp, infrastructură nouă în zonă și acces public la râul Someș. Pentru parc pregătirile au început încă de la începutul lui 2023, când în pepiniera USAMV din Cluj-Napoca au fost aduși peste 700 de arbori maturi pentru aclimatizare, astfel încât să fie transplantați în viitorul parc, care va mai include și 100.000 de plante decorative de diferite dimensiuni, acoperișuri verzi, fațade înnierbate, o grădină japoneză și multiple facilități pentru petrecerea timpului în aer liber. De altfel, interesul retailerilor confirmă potențialul proiectului pentru că, deși se află în proces de dezvoltare, gradul de închiriere este de 80%, ceea ce demonstrează că brandurile internaționale caută tot mai mult proiecte dominante, capabile să ofere acces la comunități solide și trafic susținut, nu doar spații comerciale disponibile. Totodată, proiectul cuprinde reconversia a două clădiri reprezentative ale fostei platforme industriale: Hala cu Arcade, care va găzdui primul centru cultural din România integrat într-un proiect mixed-use și operat în parteneriat cu mediul cultural local, și clădirea administrativă din cărămidă roșie, destinată spațiilor de birouri și serviciilor.
În prezent, lucrările de construire de pe amplasament avansează pe mai multe fronturi. După finalizarea etapelor de pregătire a terenului, s-a lucrat la conservarea clădirii administrative și urmează ca procesul de reconversie să se întâmple și pentru Hala cu Arcade, dar sunt în desfășurare și lucrările la infrastructura generală a ansamblului, fundațiile viitoarelor clădiri și parcările subterane, iar pe șantier lucrează zilnic aproximativ 500 de persoane.
Retailul de proximitate câștigă teren
Dezvoltarea retailului nu înseamnă însă doar proiecte de mari dimensiuni. Extinderea zonelor metropolitane și ritmul accelerat al dezvoltărilor rezidențiale au creat o cerere tot mai mare pentru proiecte comerciale de proximitate, capabile să ofere servicii și magazine aproape de locuință.
Un astfel de exemplu este Family Market dezvoltat de compania IULIUS în Iași, care constuiește cel de al treilea proiect de acest tip în localitatea Tomești, din partea de sud-est a orașului. Dezvoltat pe o suprafață închiriabilă de 13.000 mp, acesta va include o experiență completă de cumpărături, spații verzi, precum și zone de relaxare. Investiția este de 28 milioane de euro și va deservi un areal de 55.000 de locuitori.
Cele două direcții – proiectele mixed-use de mari dimensiuni și retailul de proximitate – nu concurează între ele, ci răspund unor nevoi diferite ale consumatorilor și completează dezvoltarea pieței.
Astfel, IULIUS propune și la Constanța un proiect de reconversie și revitalizare urbană pe un teren de 38 de hectare al fostei platforme Oil Terminal. Investiția se ridică la peste 800 milioane euro, este după un concept al biroului de arhitectură Foster + Partners, iar proiectul presupune: parc și grădină botanică – amenajate cu sute de arbori maturi, care să ofere un cadru verde, beneficii pentru mediu și să devină un hub al comunității; facilități sportive și de recreere; spații office; funcțiuni culturale și educaționale – care să susțină inițiativele locale, dezvoltarea mediului universitar și să diversifice oferta pentru petrecerea timpului liber; soluții pentru conectivitatea și mobilitatea pietonală, velo și auto; retail – cu un mix complet de servicii, branduri, facilități care să susțină mediul antreprenorial local și să răspundă cerințelor comunității; funcțiuni și servicii de utilitate publică; entertainment și edutainment – cu noi concepte, în premieră regională și chiar națională, care să susțină atractivitatea orașului ca destinație turistică tot anul, dar și să ofere locuitorilor oportunități noi în oraș. În prezent, pe terenul de la Constanța se desfășoară cel mai amplu proces privat de bioremediere din Europa.
La aceste investiții se adaugă și demersurile de modernizare pentru proiectele pe care compania le pregătește pentru noua generație de retail. Astfel, la Iulius Mall Iași investiția este de 9 milioane de euro și vizează atât optimizarea infrastructurii tehnice, cât și diversificarea ofertei comerciale prin atragerea unor branduri accesibile. Într-un proces de modernizare va intra și Iulius Mall Cluj, unde investiția va fi de 7,6 milioane de euro.
Cererea pieței și mixul de retail, fundamentul performanței pe termen lung
Performanța unui proiect comercial depinde mai puțin de dimensiunea sa și mai mult de capacitatea de a răspunde unei cereri reale din partea retailerilor și consumatorilor. „IULIUS nu este un dezvoltator speculativ, iar investițiile noastre sunt răspunsul la o cerere concretă a pieței, atât din partea retailerilor, cât și din partea comunității”, afirmă Raluca Munteanu, Director de Dezvoltare IULIUS.
În ultimii ani, una dintre provocările companiei a fost lipsa spațiilor disponibile pentru retailerii care doreau să intre în anumite orașe sau să își extindă prezența în proiectele IULIUS. În acest context, extinderea Iulius Mall Suceava cu 16.000 mp, până la un total de 60.000 mp GLA (investiție de 40 de milioane de euro, inaugurată în 2025), reconfigurările din Iulius Town Timișoara, reamenajarea a 5.000 mp în Iulius Mall Cluj pentru a face loc unor noi magazine și remodelarea Palas Iași, aflată în desfășurare, au fost determinate inclusiv de această cerere.
Astfel, reiese că interesul brandurilor internaționale pentru piața din România rămâne ridicat. Diferența este că acestea nu mai caută doar spații disponibile, ci proiecte și concepte care și-au demonstrat deja performanța și care oferă acces la comunități solide de consumatori.
În 2025, IULIUS a inaugurat noi spații de retail pe o suprafață totală de 24.000 mp. Printre brandurile care au deschis magazine în rețeaua companiei se numără KIKO Milano, Mango, Rituals, Stradivarius, Lefties, Popeyes, JD Sports, Crocs, Reserved, HalfPrice, BOSS, ePantofi și Burger King. Și în acest an, portofoliul IULIUS s-a extins cu branduri precum Bebe Tei, Sport Guru, Springfield și Women’s Secret, iar noi inaugurări sunt programate în toate proiectele companiei. Cea mai așteptată este inaugurarea magazinului Primark, la Palas Iași, unde retailerul irlandez va inaugura în această toamnă un department store de 4.000 mp.
Pe lângă atragerea unor branduri relevante, performanța unui proiect comercial depinde de construirea unui mix de retail echilibrat și actual, completat de o ofertă competitivă de gastronomie, servicii, entertainment și evenimente. În această formulă, proiectele mixed-use au cele mai bune perspective de a genera trafic constant, de a fideliza vizitatorii și de a asigura randamente sustenabile pe termen lung.